Bolig betalt med bitcoin?

Kan du betale for en bolig med bitcoin? Partene kan i prinsippet avtale nesten hva de vil, men et vanlig norsk boligsalg med megler går i kroner over meglerens klientkonto. I praksis må du derfor nesten alltid selge bitcoin og betale med kroner. Det betyr at salget, skatten og dokumentasjonen av pengene må være på plass før du kan bruke dem på bolig.

Her ser vi på hva loven sier, hva megleren må sjekke, hva skatten kan bli og hvor stor risiko det er å vente med å selge. Vi har ikke funnet noe fast norsk opplegg for oppgjør i bitcoin, og du bør derfor snakke med megleren og banken tidlig.

Kan du betale bolig med bitcoin i Norge?

Kroner er tvungent betalingsmiddel i Norge, men Norges Bank forklarer at partene i en avtale kan bli enige om andre betalingsmåter. Det er altså ikke forbudt å avtale noe annet. Selgeren har likevel ingen plikt til å ta imot bitcoin, og de fleste selgere vil ha kroner de kan bruke samme dag.

Selve boligkjøpet består også av flere ledd enn selgeren og deg. Har du lån, skal banken ha sikkerhet. Har selgeren lån, må det innfris. Megleren skal sørge for at pengene kommer inn og går ut riktig, og at skjøtet blir tinglyst. Alt dette er bygget rundt kroner. Bitcoin passer dårlig inn i den kjeden, og det gjør det krevende å bruke bitcoin direkte mellom partene.

Det du i praksis gjør, er derfor å selge bitcoin på en børs, overføre kronene til banken din og betale som vanlig. Da blir boligkjøpet likt alle andre boligkjøp, og spørsmålet blir heller hvordan du gjør salget ryddig. Selve meglerhandelen endrer seg ikke særlig mye.

Hva megleren må sjekke

Eiendomsmeglere må følge hvitvaskingsreglene. Finanstilsynets veiledning for eiendomsmegling sier at megleren må kontrollere at kjøpesummen kommer fra kjøper eller kjøpers långiver, og at utbetaling skjer til selger. Oppgjør direkte mellom partene må også undersøkes.

Veiledningen sier også at kontanter alltid er mistenkelig og utløser undersøkelsesplikt. Bitcoin er ikke nevnt særskilt i det vi har lest, men du bør regne med spørsmål om hvor pengene kommer fra når et stort beløp stammer fra krypto. Kan ikke megleren gjennomføre de kontrollene som kreves, skal ikke handelen gjennomføres. Det gjelder også om du er kjøper med en god historie, men uten papirene som viser den.

Dette trenger ikke å være vanskelig hvis du har god orden. Har du kjøpt på en norsk børs, har du normalt en historikk som viser hva du kjøpte, når du kjøpte og hva du betalte. Samle dette før du gir bud.

• Oversikt fra børsen over kjøp og salg
• Kontoutskrift som viser at kronene kom fra børsen til din egen konto
• Skattemeldingene der du har oppgitt beholdningen
• Oversikt over overføringer hvis du har flyttet bitcoin mellom lommebøker

Skatten kan bli en større post enn gebyret

Skatteetaten slår fast at krypto ikke er skattefritt, at gevinst er skattepliktig og at tap kan trekkes fra. Når du selger bitcoin for å kjøpe bolig, er det salget som teller, ikke hva du bruker pengene på.

Her er et eksempel med egne tall. Du kjøpte bitcoin for 200 000 kroner og selger for 1 000 000 kroner. Gevinsten er da 800 000 kroner, og med 22 % skatt blir skatten rundt 176 000 kroner. Med 0,7 % i handelsgebyr på salget kommer 7 000 kroner i tillegg. Du har altså ikke 1 000 000 kroner til boligen hvis du ikke også har satt av penger til skatten.

Skatten forfaller senere, så det kan se ut som du har mer penger enn du egentlig har. Sett av skattebeløpet på en egen konto med en gang. Har du gjort mange handler, kan det lønne seg å få hjelp med regnestykket.

Når bør du selge bitcoin før boligkjøpet?

Den største risikoen er å vente. Bud kan bli akseptert raskt, og kjøpesummen forfaller som regel ved overtakelsen, men bitcoinkursen kan falle mye i mellomtiden. Selv om du har bitcoin for 1 000 000 kroner den dagen du legger inn bud, kan du ha 800 000 kroner noen uker senere. Et bud er bindende når det er akseptert, og fallet er da ditt problem.

Finanstilsynet advarer om at krypto kan svinge kraftig, og at du kan tape hele investeringen. Det er ingen kompensasjonsordning. Derfor er det tryggest å selge før du gir bud, slik at du vet hva du faktisk har. Banken vil også se pengene på kontoen din før den regner dem som egenkapital.

Vil du beholde bitcoinen og heller låne mer, gjelder vanlige krav til lån og egenkapital. En bitcoinbeholdning er uansett ikke det samme som penger i banken, og du må spørre banken din hvordan den vurderer den.

Slik gjør du det ryddig, steg for steg

Slik kan du bruke bitcoin til boligkjøp uten at det blir rot rundt pengene.

Har du ikke bitcoin ennå, er ikke boligplaner en god grunn til å starte nå. Penger du trenger om kort tid, bør ikke stå i noe som kan falle mye. Vil du likevel lære mer om hvordan du kan kjøpe bitcoin, er det lurt å gjøre det med små beløp og lang tidshorisont.

Skal du selge boligen din i stedet, er det en helt annen sak. Da kan du lese om oppgjøret ved boligsalg og hvordan du selger bolig. Du kan også be om tilbud fra flere meglere og spørre hvordan de håndterer kjøpere med penger fra krypto.

• Finn ut hva du kan bruke, regnet etter skatt og gebyr.
• Samle dokumentasjon på kjøp, salg og overføringer.
• Snakk med banken før du selger, og spør hva den trenger.
• Selg bitcoin og overfør kronene til din egen konto.
• Gi bud først når pengene er på plass, og betal gjennom megleren.