Verdivurdering av bolig i 2021

Planlegger du å få en verdivurdering av din bolig? Det er flere gode grunner til å gjøre dette – men det florerer også mange misforståelser rundt dette med verdivurdering, og hvordan man som boligeier bør gå frem.
Verdivurdering av bolig

Innhold

Verdivurdering av bolig i 2021

Planlegger du å få en verdivurdering av din bolig? Det er flere gode grunner til å gjøre dette – men det florerer også mange misforståelser rundt dette med verdivurdering, og hvordan man som boligeier bør gå frem.
Verdivurdering av bolig

I denne artikkelen skal vi gå igjennom temaet fra A-Å: alt du trenger å vite om verdivurdering, fra vanlige misforståelser til noen gode råd for å øke verdien av din bolig, enten du skal refinansiere lånet eller selge boligen – og alt imellom.

Her er en liste over spørsmålene vi vil besvare gjennom artikkelen:

  1. Hva er en verdivurdering?
  2. Hva koster det?
  3. Bør jeg bruke megler til verdivurderingen, og hva er fordelene?
  4. Hvordan utføres verdivurderingen rent praktisk?
  5. Det er mange begreper som kan forveksles med verdivurdering – hvordan skiller man disse?
  6. Hvordan øker jeg verdien på min bolig?
  7. Hvorfor bør jeg være forsiktig med for høye forventninger til pris?
  8. Hvordan kan en verdivurdering påvirke skatten?

     

La oss starte med det fundamentale:

Hva er en verdivurdering?

En verdivurdering er en vurdering som utføres av en person med profesjonell fagkompetanse – ofte megler – med den hensikt å kartlegge antatt markedsverdi på din bolig. 

Man vil som regel gå til anskaffelse av en verdivurdering dersom man skal selge boligen, refinansiere lånet, eller fastsette verdien i forbindelse med et arveoppgjør, skilsmisse eller kausjon.

Hva er min bolig verdt?

For å finne en presis og representativ verdi på din bolig må man først samle inn en del informasjon om en rekke ulike forhold. Det er i hovedsak megler sin jobb å finne ut hva din bolig er verdt, men takstmann kan også utarbeide en verdirapport.

Det er nemlig mange faktorer som spiller inn på resultatet av verdivurderingen, som beliggenhet, stand og størrelse – for ikke å snakke om markedets skiftende forhold, for å nevne noe.

Nedenfor har vi samlet en liste over noen faktorer som spiller inn på verdivurderingens resultat:

Det som kan påvirke verdivurdering i negativ retning er dermed faktorer som ugunstig beliggenhet, dårlige solforhold, eldre og utslitte overflater og generelt oppussingsbehov i boligen – i tillegg til dårlig planløsning eller lite opparbeidet tomt.

Vi skal senere i artikkelen se på noen råd for hvordan du kan kartlegge og forbedre mange av disse punktene i boligen din. Det man dessverre ikke har særlig kontroll over er markedets skiftende terreng – men her kan du få mange gode innspill fra din megler om når du bør iverksette et salg.

Hva koster en verdivurdering?

En verdivurdering av bolig har som regel en pris på mellom 0 og 5000 kroner, avhengig av hva slags meglerpakke du velger, og hvor langt unna meglerkontoret boligen ligger.

Hvis du trenger en prisvurdering på bolig i forbindelse med oppussing, refinansiering av boliglån – eller andre formål – må du normalt sett ut med en engangssum.

 

Du kan få verdivurdering gratis for din bolig

Du har kanskje hørt at verdivurdering er gratis. Dette kan i visse tilfeller stemme.

Hvis du har planlagt å selge din bolig er det vanlig at meglere og meglerhus tilbyr å gjennomføre verdivurderingen gratis. Dette er relativt vanlig praksis, og noe meglere gjør for å gi deg et lokketilbud med den hensikt å få deg som kunde. Et godt råd fra bransjen er å innhente en verdivurdering fra flere ulike meglere.

Det er nemlig slik at prisantydningen kan variere fra megler til megler, så om du regner gjennomsnittet av de ulike vurderingene er sannsynligheten større for at du lander på en realistisk pris. Jo flere uforpliktende tilbud du innhenter, desto større er også sjansen for at du får en gratis verdivurdering.

Bør jeg bruke megler? Her er noen fordeler

Når du skal få en verdivurdering av din bolig må dette utføres av godkjent fagperson, som for eksempel en megler. Her er noen gode grunner til å få hjelp av en megler til verdivurderingen:

Skulle du vurdere å pusse opp boligen for økt verdi, husk å ta kontakt med et meglerfirma både før og etter eventuell oppussing, slik at du faktisk er sikker på at det harde arbeidet ditt gir avkastning ved salg.

Verdivurderingen, rent praktisk

Når du bestiller befaring av megler for å få gjort en verdivurdering av boligen vil han eller hun gjøre en sammensatt vurdering på bakgrunn av dokumentasjon, prisstatistikk og markedsrelaterte forhold (beliggenhet, solforhold og utsikt, for å nevne noe).

Et godt tips er derfor å forberede boligen før megler kommer på besøk. Førsteinntrykket av boligen er mye viktigere her enn for eksempel når takstmann kommer for å utarbeide tilstandsrapporten før et salg. Megleren vurderer helhetsinntrykket – tenk derfor litt på det som at du får megler på visning.

Oppklaring av noen begreper

Vi vet at det er mange begreper i bransjen som lett kan forveksles med verdivurdering, eller forvirre deg som boligselger. Derfor vil vi gå over noen av disse begrepene som det kan være greit å ha oversikt over.

1. Tilstandsrapport

Relevant når du vil finne den tekniske standen på din bolig i forbindelse med et salg, eller for eksempel ved en forsikringssak. 

Hensikten med tilstandsrapporten er å gjøre en objektiv vurdering av standen på din bolig, utført av en uavhengig tredjepart. Her blir vurdering av kjøkken, kjeller, bad og våtrom – samt en helhetlig vurdering av boligens tekniske standard utført.

En tilstandsrapport vil ikke bli sammenfattet under meglers verdivurdering, men av en uavhengig takstmann. Tilstandsrapporten viker fra verdivurderingen i den forstand at den ikke tar for seg verdiestimat på din bolig (med mindre du bestiller verdirapport).

Her er de viktigste punktene som inngår i en tilstandsvurdering:

Disse punktene sammenfattes til en overordnet tilstandsrapport av takstmann.  

I tillegg til dette er også tilstandsrapporten et godt verktøy for deg når du skal prioritere nødvendig vedlikeholdsarbeid knyttet til verdiøkning. 

2. E-takst

Når megleren kommer på besøk for å gjøre en verdivurdering av boligen din vil han eller hun gjøre en helhetlig vurdering av flere forhold for å fastslå den antatte markedsverdien. 

Det du formelt får utarbeidet ved meglers verdivurdering kalles e-takst. Alt utenom befaringen blir gjort elektronisk, og du får den endelige verdivurderingen i innboksen på e-post.

3. Verdi- og lånetakst

Mest relevant ved lån, pant og eventuelt tvangssalg av bolig – eller når du skal finne verdien for bo-deling og arv. 

Lånetaksten er den verdien på boligen din som banken benytter som grunnlag for lån, pant og eventuelt tvangssalg av bolig. Lånetakst er et mer forsiktig anslag av verdien enn det verdivurderingen legger frem, og er ofte ca. 20-30 prosent lavere.

Det er også verdt å vite at lånetaksten i dag er mest aktuell ved bo-deling og arv, da summen banken stiller tilgjengelig for lån vanligvis fastsettes gjennom reell kjøpesum eller verditakst.

Gratis verdivurdering på nett

Relevant når du ikke nødvendigvis trenger en helt presis verdivurdering, men bare ønsker å få et anslag av boligens verdi.

En gratis verdivurdering på nett vil være attraktivt for mange, men samtidig bør man være klar over at dette kun er en pekepinn på den prisen du kan forvente ved et eventuelt salg.

Før du benytter deg av en nettbasert og gratis verdivurdering kan det være greit å vite litt om de ulike fordelene og ulempene:

Noen fordeler:


Noen ulemper:

Når det er sagt, så er det fortsatt mange gode grunner til å benytte seg av en gratis verdivurdering. Du bør vurdere hvorvidt du har behov for en nøyaktig prisantydning for din bolig – hvis svaret er nei kan en gratis, nettbasert verdivurdering være løsningen for deg.

Takst vs. verdivurdering

Takst

Bør ikke forveksles med e-takst, som er det du får ved meglerens verdivurdering.

Taksten har som mål å skulle gi samme resultat uavhengig av hvem som utfører befaring av boligen. Taksten utarbeides ved å bruke målbare forhold, og skal være en sikker og håndfast vurdering basert på hva man mest sannsynlig vil kunne oppnå i markedet slik det står i dag. 

Selve taksten utføres av takstmann, og det finnes flere ulike rapporter du kan bestille. Et eksempel er tilstandsrapporten, som kun tar for seg vurdering av boligens tekniske stand. Tilstandsrapporten er ikke lovpålagt ved et salg, men høyst anbefalt for å dokumentere eventuelle feil eller mangler før overtakelse. Det vanlig praksis å inkludere en tilstandsrapport ved salg, og de fleste kjøpere forventer dette.

 

Verdivurdering

En verdivurdering utarbeides oftest av en megler, og innebærer at de kommer hjem til deg på befaring. Her blir forhold som boligens generelle standard, beliggenhet, solforhold og utsikt m.m. vurdert, for å finne ut hva boligen er verdt i dagens marked. 

Meglers verdivurdering som godkjennes av banken heter formelt e-takst. 

Merk at du også kan få en udokumentert verdivurdering uten befaring, men dette vil ikke godkjennes av banken som gyldig grunnlag. 

Til tross for disse forskjellene mellom takst og verdivurdering vil ingen egentlig kunne gi noen 100 %-garanti for boligens salgspris, da det alltid er markedet som styrer hva man sitter igjen med etter salget.

Noen gode råd for å øke verdien på din bolig

Hvis du har som mål å øke verdien på din bolig før et eventuelt salg er det lurt å forhøre seg med megler om hvilke grep man bør prioritere. Megler sitter på en god intuisjon for hva en typisk boligkjøper i ditt område og prisklasse er ute etter, og kan bistå med mange gode råd.

Før du gjennomfører en verdivurdering er det derfor lurt å tenke på følgende:

Prisforventning: vær realistisk

Det er naturlig at det bygger seg opp en viss forventning knyttet til boligsalget. Alle vil jo få igjen mest mulig når de skal selge boligen – men samtidig kan det være lurt å regulere forventningene slik at du ikke prissetter deg for høyt.

 

Hvis du skal sammenligne, vær realistisk

Det å sammenligne sin bolig med lignende boliger i nabolaget kan gi en god pekepinn – men husk at det også kan være mange faktorer som skiller deg og naboen, som naturlig nok vil ha utslag på det endelige verdiestimatet. Dette kan være størrelse på tomten, oppusset interiør, nyere standard etc.

Vær derfor forsiktig med å sammenligne deg for mye med salget til naboen, med mindre du har en full forståelse for hva som lå til grunn for taksten.

Klar for å VURDERE MEGLERE?

Vi hjelper deg å skaffe tilbud direkte fra meglerne

Eiendomsmeglerfordeg.no setter deg i kontakt med de beste meglerne i ditt område. Tjenesten er gratis, enkel og helt uforpliktende

Markedet endrer seg

Et annet aspekt som vi så vidt har vært innom er markedets raskt skiftende terreng, som naturlig nok påvirker ditt salg og prisen du får for boligen. En megler vil kunne gi deg god innsikt i markedet du skal selge i, og hvorvidt du bør engasjere et salg på nåværende tidspunkt. Han eller hun vil også stille med mye erfaring fra lignende salg i nærområdet, som er med på å gi deg en realistisk forventning til boligens pris.

Ulempen med å legge seg for høyt i pris er at det på sikt blir vanskelig å få inn potensielle kjøpere på visning – noe som betyr at du kanskje ikke får solgt boligen innen rimelig tid. Dette kan føre til at du må legge ut boligen for salg igjen senere, og det kan fort bli dyrt. 

Unngå skattesmell med verdivurdering

Et av de mer oversette aspektene ved verdivurdering av boligen er hvordan det påvirker skatten din. Du kan nemlig risikere å enten betale for mye skatt eller å få skattesmell dersom grunnlaget i skatteberegningen er feilaktig.

Hvis det er mange år siden forrige verdivurdering ble gjort for boligen din kan det være lurt å innhente en ny. Særlig relevant er det dersom du har gjennomført oppussing og utbedring av bolig og tomt siden forrige verdivurdering.

Boligens verdi påvirker formuesverdien i skattemeldingen din, og med en utdatert verdivurdering kan du dermed risikere å bli sittende med ugunstige skatteforhold.

Konklusjon

Vi håper denne artikkelen har vært til god praktisk hjelp for deg som vurderer å skaffe en verdivurdering.

Det kan være utfordrende å vite hvor man skal begynne ved en verdivurdering. Det første steget er for mange å kontakte en megler – og her vil vår gratis tjeneste hjelpe deg med å komme i kontakt med opptil tre aktuelle og lokale meglere i ditt område. Så får du enkelt hentet ut tilbud fra profesjonelle fagfolk – helt uforpliktende. 

Matias Willand

Matias Willand

Matias er innholdsprodusent i eiendomsmeglerfordeg.no.