De fleste takstdokumenter tilknyttet salg av bolig utføres av en takstmann, hvor målet er å fastslå boligens tekniske tilstand. Den aller mest vanlige rapporten er teknisk tilstandsrapport.
La oss gå i gang med noen begrepsavklaringer:
Takst og takstmann
Hva er en takst?
- En kort definisjon av takst: Taksten er en gjennomgående vurdering av eiendommen der den tekniske standen fastslås. Her vil det variere hva som blir vurdert avhengig av rapporten du har bestilt, men noen eksempler er fliser på badet, sluk, fukt i forskjellige rom, konstruksjon osv. I noen tilfeller får man også en verdivurdering med i takstrapporten.
- Når du har fått gjort en befaring av boligen vil takstmannen ha utformet en takstrapport.
- Takstrapporten er dokumentasjon som benyttes i flere ulike sammenhenger – oftest i forbindelse med salg som et vedlegg i salgsprospektet. Men en takstrapport kan også brukes ved fradrag og refinansiering av lån, forsikringssaker, arveoppgjør eller lignende.
- Felles for de fleste takstdokumenter er at man som selger gjerne vil sikre seg så mye som mulig på dokumentasjonsfronten skulle det i etterkant av salget dukke opp en tvist med kjøper. Det er også forventet fra kjøper at en tilstandsrapport er vedlagt.
Hva er en takstmann?
- En takstmann er en sertifisert fagperson som tilbyr et bredt spekter av taksttjenester, avhengig av sin sertifiseringsgrad.
Da blir du ikke sittende igjen med en ufullstendig eller upresis takst på ditt hus. Forbrukerrådet anbefaler at du spør om takstmannen har SETA-sertifisering.
Takst vs verdivurdering
Når du skal selge boligen kan megler utføre en verdivurdering. Dette gjøres gjennom en e-takst. Men hva er egentlig forskjellen på en takst og en verdivurdering?
- Takstmannen utfører i all hovedsak en grundig vurdering av boligens tekniske stand der ev. skader og mangler på boligen kommer frem i den endelige rapporten. Dette kan være mangelfullt takdekke, fukt, eller dårlig fall til sluk på badet, for å nevne noe.
- Meglers verdivurdering (e-takst) er en forenklet og skjønnsmessig verdivurdering som i større grad baseres på markedsrelaterte forhold. Dette kan være boligens beliggenhet, støy- og solforhold, omkringliggende bebyggelse og nærhet til fasiliteter som kollektivtransport og dagligvarehandel, for å nevne noe.
En god kombinasjon
Fordelen med å kombinere megler og takstmanns kompetanse er at du får en helhetlig og representativ vurdering av forventet verdi på din bolig – fra teknisk standard til markedsrelaterte aspekter. Dessuten er det i dagens marked forventet at tilstandsrapport fra takstmann inkluderes i salget.
Ulike takstdokumenter
Avhengig av hva slags takst du trenger vil takstmannen utføre en objektiv og teknisk vurdering på bakgrunn av typen rapport du har bestilt. Her er noen forskjellige takstrapporter som er verdt å kjenne til:
Verdi- og lånetakst
Hovedformålet med en verdi- og lånetakst er å finne verdien til eiendommen, hvor rapporten enkelt beskriver boligens stand uten at takstmann har gjort grundig undersøkelse av tilstanden.
Husk at det derfor er mulig at boligen har feil som ikke dekkes i rapporten. Denne rapporten kan benyttes i forhandlinger med banken om lånebetingelser.
Teknisk tilstandsrapport
En svært vanlig form for takst er en teknisk tilstandsrapport. Denne går grundigere til verks, hvor boligens tekniske tilstand blir vurdert i nøyere grad enn ved en verdi- og lånetakst.
Her benyttes Norsk Standard 3600, hvor takstmannen gjennomgår boligen med en utvidet sjekkliste (i tillegg til at du som boligeier har utfylt et egenerklæringsskjema).
Det er også mulig at en teknisk tilstandsrapport kan ta for seg boligens antatte verdi, men først og fremst er formålet å gi en objektiv og balansert vurdering av boligens tekniske tilstand.
Teknisk tilstandsrapport gir god trygghet for både kjøper og selger, og forventes i dag å være inkludert i prospektet ved et salg.
Klar for å VURDERE MEGLERE?
Vi hjelper deg å skaffe tilbud direkte fra meglerne
Eiendomsmeglerfordeg.no setter deg i kontakt med de beste meglerne i ditt område. Tjenesten er gratis, enkel og helt uforpliktende.
Boligsalgsrapport og reklamasjonsrapport
Utover dette finnes det noen ulike tjenestetilbud som du som selger kan benytte deg av, blant annet boligsalgsrapport eller reklamasjonsrapport.
Boligsalgsrapporten er en form for teknisk tilstandsrapport, men vektlegger særlig byggtekniske forhold som har stor betydning ved et eierskifte.
Reklamasjonsrapporten vektlegger spesifikt å avdekke feil og mangler som kan skape konflikt ved et eierskifte.
Hva koster en takst på bolig?
Nå som vi har oppklart litt rundt takst og takstmann lurer du kanskje på hva du kan forvente av pris for en takst på hus, leilighet, eller andre eiendommer som gård og småbruk.
Det korte svaret er at endelig pris for takst på bolig kan variere fra gratis til flere tusen kroner, hvor husets størrelse i stor grad påvirker prisen. De fleste som leverer taksttjenester vil kunne gi deg et konkret prisestimat når du tar kontakt og legger frem informasjon om den aktuelle boligen.
Hva må du gjøre før takstmannen kommer?
I motsetning til meglers verdivurdering, er takstrapporten en mer objektiv vurdering av boligens tekniske stand. Derfor er det begrenset hva du trenger å gjøre av forberedelser i selve boligen.
- En tommelregel er at boligen ikke trenger å være visningsklar – men ettersom våtrom og lignende skal undersøkes vil det være hensiktsmessig å tilrettelegge for enkel tilkomst i sluk, skap og rør.
- Hvis du har planlagt utbedring eller oppussingsarbeid er det selvsagt lurt å ha dette fiks ferdig før takseringen – uferdig arbeid spiller nemlig negativt inn på verdivurderingen som fremkommer fra takstrapporten.
- Ha alt av dokumentasjon knyttet til boligen klart. Dette innbefatter dokumenter som bekrefter at oppussing- og utbedringsarbeid av for eksempel våtrom og el-anlegg er utført av sertifiserte fagfolk. Andre dokumenter som brukstillatelser, ferdigattester og byggetegninger er lurt å ha tilgjengelig når takstmannen kommer på besøk.
- Dersom du ikke har gjort nevneverdige endringer på boligen siden sist den ble taksert, er det også nyttig for takstmannen å kunne se tidligere takstdokumenter.
Her er en hendig sjekkliste du kan bruke for å være sikker på at alt er klart før takstmannen kommer:
- Ha all dokumentasjon på boligen ryddig og klart.
- Rengjør kjøkken og bad, samt rens alle sluk i boligen.
- Ta en ryddesjau i skap der takstmannen skal undersøke, både på bad og kjøkken.
- Ha en stige stående og gjør det enkelt å komme til rundt utsiden av boligen. Skulle det være noe med fasaden vil takstmannen ha behov for å undersøke dette nærmere.
- Takstmannen sjekker fukt i hjørner, også på loft og kjeller. Rydd derfor unna så han eller hun enkelt kommer til.
Takstens gyldighet
Hvor gammel kan en takst egentlig være?
Takstmannens tilstandsrapport er gyldig i 6 måneder, og lagres i Eiendomsverdi AS sin database. Her ligger den tilgjengelig for alle som skulle ha behov for å finne data om din eiendom – for eksempel deg og banken din i en eventuell forhandling om lån eller en forsikringssak.
Dersom det tar lang tid fra boligen blir taksert til den blir solgt (dette kan være som følge av en uforventet svingning i markedet eller lignende), kan det være at tilstandsrapporten foreldes. Det vil for en eventuell kjøper være usikkerhet knyttet til det å kjøpe en bolig som ikke nylig har blitt taksert.
Betyr dette at jeg trenger å få gjort en helt ny takst?
Neida, du kan enkelt løse dette problemet ved å gå til anskaffelse av en ny takstrapport, uten behov for å få gjort en helt ny taksering. Dersom det ikke har skjedd nevneverdig med boligens tekniske stand vil det dermed være tilstrekkelig med en ny verdivurdering.
Hva er din plikt som selger?
Som selger har du visse plikter i forbindelse med salg av boligen. Her er noen hovedpunkter:
- Først og fremst må du som selger fylle ut et egenerklæringsskjema, som videre legges ved i salgsoppgaven. I dette dokumentet skal det informeres om kjente mangler og feil ved boligen slik den står i dag.
- Du vil ved et eventuelt salg være ansvarlig for at boligen ikke selges med feil og mangler som burde vært dokumentert for kjøper før overtakelse. Dette gjelder uansett om du har hyret inn takstmann eller ikke. Ved å sammenfatte en komplett rapport som belyser boligens tekniske stand - også de eventuelle mangler som måtte foreligge.
- Du som selger har ansvar for å opprettholde opplysningsplikten overfor kjøper. Dette fremkommer i avhendingsloven, hvor det opplyses om at boligselger også er ansvarlig for at alle som representerer salget (megler og takstmann) oppgir relevante opplysninger til kjøper.
- Skulle det mot formodning skje noe der du som selger havner i en kinkig situasjon grunnet en feil fra takstmannens side vil du ha klagerett til firmaet som har utført taksten. Dette vil medføre at opplysningsplikten ikke lenger er relevant for klagen.
- Selv om du som selger ikke er pliktig til det, kan det være en god idé å gå til anskaffelse av en boligselgerforsikring før du skal selge. Denne formen for forsikring beskytter deg mot krav fra kjøper som kan dukke opp i etterkant av overtakelsen.
Som du sikkert har forstått fra denne artikkelen så er boligsalg en omfattende prosess med mange utfordringer underveis. Med en nøytral takstmann og dyktige fagfolk rundt deg under salget vil du alltid ha noen å rådføre deg med.
Ved hjelp av vår tjeneste setter vi deg i kontakt med opptil 3 lokale meglere/takstmenn i ditt område. Helt gratis og uforpliktende – bruk knappen nedenfor.
